Alquileres: ¿Qué cambia con el nuevo Código Civil y Comercial?

Son Pocos los cambios a saber,

PLAZO DE LOCACION

Se unifica el criterio del plazo mínimo de locación tanto para las locaciones de uso casa-habitación con la de destino comercial. Para ambas 2 años de plazo mínimo

En tanto que los plazos máximos de duración son, 20 años destino casa-habitación y 50 años para el destino comercial.

PRECIO DEL ALQUILER Y MONEDA DE PAGO

El precio del alquiler se puede fijar tanto en moneda de curso legal como así también en moneda extranjera, sin embargo el Art. 765 entiende que la obligación de pago es equivalente a la obligación de dar cosas, por lo cual interpreta que el pago se puede hacer en la misma moneda que se fijó contractualmente o su equivalente en pesos, con lo cual hasta tanto no se devalúe la moneda hasta llevarla a un valor de mercado, esto será un punto de conflicto.

PAGOS ANTICIPADOS

No podrá solicitarse el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes, no puede requerirse depósitos en garantía por montos mayores al equivalente de un mes de alquiler por cada año de contrato. No puede solicitarse pagos adicionales en conceptos de Regalìas o Valor Llave.

MANTENIMIENTO DE LA PROPIEDAD LOCADA

La propiedad alquilada debe ser mantenida por el propietario, cualquier rotura, desperfecto en las instalaciones, baños, cocinas, artefactos, humedades, etc, deberá ser cambiado o restituido por éste y a su cargo. Asimismo, se deberá descontar o reducir el precio del alquiler por el tiempo que dure dicha reparación , si el mismo reviste suficiente molestia para el inquilino. También se puede pedir la finalización del contrato de alquiler en forma anticipada a opción del inquilino y sin multas aplicables.

MEJORAS A LA PROPIEDAD

El propietario deberá indemnizar todas las mejoras introducidas a la propiedad por el inquilino y autorizadas,  excepto que se deje establecido y por escrito en contrato lo contrario.

EJECUCION COBRO ALQUILERES ADEUDADOS

El nuevo Código introduce algunas mejoras en lo referente a la protección del propietario ante incumplimientos en el pagto del alquiler. Así establece que para el cobro de alquileres, expensas, y demás pagos mensuales que se hubieren convenido via contractual, para su cobro se le concede la Vía ejecutiva.

IMPUESTOS A LA PROPIEDAD LOCADA

Los inquilinos no deberán hacerse cargo de los impuestos que graven a la propiedad, excepto que tal medida se haya dejado expresa en el contrato de locación.

DESALOJO DEL INQUILINO

El locatario podrá ser desalojado a causa de un mal uso de la propiedad, quejas reiteradas y fundadas de vecinos, consorcio de propietarios, o tambien por el no pago de dos meses consecutivos de locación. Debe ser notificado antes del inicio de la demanda de desalojo, comunicándose dicha medida por medio fehaciente (Carta documento, Telegrama colacionado, etc) y con un mínimo de diez días de antelación.

RESOLUCION ANTICIPADA DEL CONTRATO

Habiendo transcurrido al menos 6 meses de locación,  el inquilino puede hacer uso de la opción resolutoria por la cual  deberá informar al locador por medio fehaciente y deberá abonarle en concepto de indemnización la suma equivalente a un mes y medio de alquiler, si esto se produce antes de cumplirse un año de locación y de un mes si se produjera pasado el año.

El inquilino debe notificar su resolución con 60 días de anticipación.

GARANTIAS

La fianza o garantía caduca recién cuando ha vencido el plazo del contrato y  el inquilino ha hecho entrega del inmueble locado. Es nula la cláusula que extiende la responsabilidad del garante en las renovaciones subsiguientes al contrato original.

 

Sugerencias del Estudio

Es de buena práctica que se agreguen al contrato de locación expresas cláusulas relativas a  los reglamentos internos de consorcios, donde se deje constancia del destino de la propiedad alquilada como así también las prohibiciones y modalidades de uso de las instalaciones de uso común del consorcio, como ser Pileta de Natación, Solarium, Baños, Duchas, Vestuarios, Salon de Usos Múltiples, Saunas, Canchas de diversos deportes, Sala de Juegos y Otras Zonas de Recreación y esparcimiento.

Es conveniente la realización de un inventario fotográfico y autenticado por escribano cuando el inmueble se entregue con artefactos, mobiliario y/o enseres domésticos que por su valor lo justifiquen.

Establecer contractualmente domicilios electrónicos para afianzar las comunicaciones entre las partes contratantes.

El Propietario DEBE inscribirse debidamente en AFIP, tributar el impuesto correspondiente por los ingresos locativos que se devengarán y HACER SELLAR EL CONTRATO en su jurisdicción correspondiente (AGIP por CABA y ARBA por Provincia de Buenos Aires), de no hacerlo el Contrato CARECERA DE VALIDEZ JURIDICA y FECHA CIERTA. Además significará evasión impositiva y hasta el inquilino podría denunciarlo ante el Organismo de recaudación.

Otro punto que todo inquilino debería saber, es que el recibo de alquiler no es completamente válido jurídicamente y menos a nivel fiscal.

Cuando el propietario cobra alquileres o bien lo hace un tercero que puede ser el Administrador de dicha Propiedad o  la Inmobiliaria que el Propietario haya designado, el cobrador del alquiler (quien fuere) DEBE ENTREGARLE FACTURA AL INQUILINO.

No importa la condición fiscal del propietario, éste  SIEMPRE se debe entregar la respectiva factura. El antigüo recibo simple no es factura ni la reemplaza.

El propietario puede asesorarse con su Contador de confianza, acerca de las condiciones fiscales y las sanciones o riesgos que depara el realizar una locacion SIN haber tributado el IMPUESTO DE SELLOS y estar irregularmente establecida a nivel fiscal.

 

 

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