¿QUIEN DEFINE LA ASIGNACION DE EXPENSAS POR CADA DEPARTAMENTO ? – Temática Consorcios

Una consulta que nos llega con frecuencia es la duda de muchos consorcistas al momento de revisar sus expensas. Generalmente la gente compara los gastos asignados a su unidad funcional con la asignación de la unidad funcional de un vecino que sabe tiene un departamento de similares medidas y características pero ubicado tal vez en otra planta, en otro piso.

La respuesta a esta duda está en el Reglamento de Copropiedad (que a partir del 1 de agosto del 2015 con la entrada en vigencia del nuevo Codigo Civil y comercial unificado pasa a llamarse “Reglamento de Propiedad”).

El Reglamento de Copropiedad o Propiedad, es la ley del edificio, es la ley del consorcio y en él están estipulados todos y cada uno de los porcentajes de asignación de gastos de expensas por unidad funcional.

Sin embargo, debemos aclarar que la distribución de las expensas es similar a la tarea de un Analista de Costos en una empresa manufacturera, porque asi como el Analista de Costos, estudia la “mejor y más exacta asignación de costos y gastos a la unidad de producto“, para lo cual  debe conocer la fábrica de punta a punta, sus líneas de producción, los procesos, el producto que se fabrica y hasta las fórmulas (a veces tan secretas).

De la misma manera el Administrador de tu consorcio debiera conocer tu edificio que no es ni tan complicado de conocer y entender  como una fábrica ni tan sencillo como una casa.

Dando un simple ejemplo se podrá entender mejor este planteo: Si en el edificio hay 2 medidores de energía del consorcio, uno de ellos es la fuerza Motriz o 380V para darle energia a la maquinaria de ascensores, bombas y calderas y el otro medidor es luz 220v para iluminación de hall de entrada, corredores, pasillos, escaleras, terraza y cocheras. La asignaciòn de los gastos de la Fuerza Motriz (380v) será un gasto que absorberán todas las unidades funcionales sin excepción dado que ascensor , bombas y calderas brindan servicio para todas las unidades funcionales del edificio sin incluir las cocheras porque se supone que para acceder a las cocheras no es necesario el ascensor y de hecho, si algun consorcista alquilara su cochera a un vecino de otro edificio (esto es muy frecuente suceda), ese vecino entra al edificio y accede a las cocheras directamente sin necesidad de ascensor. Por lo tanto el ascensor no es un servicio para las cocheras pero sí lo es para los departamentos. Lo mismo sucede con el consumo de energía por parte de las calderas, dicha energía es consumida para las bombas y tableros y el beneficio de tener una caldera es para uso de agua caliente y calefacción central, por lo tanto, las cocheras no son beneficiarias de este servicio.

Segun el análisis de arriba, el consumo de Fuerza Motriz se distribuye entre todos los departamentos y el consumo de luz para iluminaciòn entre todos los departamentos y entre todas las cocheras, o sea que la suma de los consumos de departamentos y cocheras debieran totalizar el 100% de la factura de luz.

Ahora bien, supongamos que hubieran 3 medidores, podría ser el caso que existieran 1 medidor de Fuerza motriz, 1 medidor de luz de pasillos, escaleras, terraza  y corredores y un tercer medidor exclusivo para las cocheras, porque los dueños de cocheras no solo cuentan con iluminación sino que también pueden lavar sus vehículos allí utilizando (si quieren y tienen) sus hidrolavadoras, aspiradoras y secadoras manuales.

Entonces en este último caso , la asignación del consumo del medidor exclusivo de las cocheras, será asignado solamente a las mismas con un porcentaje similar a cada una de las ubicaciones existentes.

Espero que este artículo haya servido para echar algo de luz sobre este tema.

Autor : Dr. Ariel Fontao

 

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