Presupuesto para el mantenimiento del edificio – Consorcios

Hablamos en otro post de los dos tipos de mantenimiento, uno de ellos el más importante, el preventivo que pasamos a desarrollar.

Un Edificio no tiene vida útil eterna. Es necesario invertir en él para mantenerlo en buen estado de conservación y funcionamiento.

Conceptos a tener en cuenta en el mantenimiento Preventivo:

  1. Estructuras de resistencia y portante
  2. Impermeabilización
  3. Instalaciones electromecánicas
  4. Instalaciones contra incendio
  5. Instalaciones sanitarias
  6. Instalaciones de gas
  7. instalaciones eléctricas
  8. Señalizaciones
  9. Pinturas exteriores e interiores
  10. Humedad en cimientos

ESTRUCTURA RESISTENTE

Un punto importante es el tanque de agua que resulta ser un cajón de hormigón armado y es menester hacer un control sobre el estado de su estructura

Los balcones son otro punto al que se debe prestar mucha atención. La sobrecarga en los balcones para los cuales no han sido proyectados traen muchos inconvenientes.

El reglamento CIRSOC 101 (Reglamento Argentino de Carga permanentes y sobrecargas mínimas de diseño para Edificios y otras estructuras), del INTI (Instituto Nacional de Tecnología Industrial), establece los siguientes valores minimos de sobrecarga para edificios de vivienda y otros: (medido en Kilos Newton por metro cuadrado)

  • Azoteas y/o terrazas de recreación u observación……….3 kN/m2.
  • Azoteas accesibles……………………………………………………….2 kN/m2
  • Azoteas inaccesibles…………………………………………………….1 kN/m2
  • Baños…………………………………………………………………………..2 kN/m2
  • Balcones………………………………………………………………………5 kN/m2
  • Cocinas………………………………………………………………………..2 kN/m2
  • Comedores y lugares de estar……………………………………..2 kN/m2
  • Dormitorios………………………………………………………………….2 kN/m2
  • Escaleras (Medidas en proyección a la horizontal)……….3 kN/m2
  • Rellanos y Corredores………………………………………………….3 kN/m2

Aclaración: 1 kN/m2 equivale a 100kg/m2

Cabe recordar que en la Ciudad de Buenos Aires está vigente la Ley 257 sobre Conservación de Fachadas a la cual se le ha dado poca o escasa importancia.

Recordemos que el balcón no es solamente el voladizo, sino que también el contrapiso, el solado y la baranda que lo cierra.

Son el calor, el agua y el aire, en definitiva las inclemencias meteorológicas causales de problemas en los mismos.. Los cambios de temperatura producen contracciones y dilataciones de las estructuras originando con ello micro fisuras por donde comienza a filtrar el agua de lluvia, dando inicio al proceso de corrosión del  hierro en su interior.

En muchos casos se deterioran los anclajes de las barandas metálicas con el muro de frente y con la estructura del voladizo.

Esto último es más notorio en las esquinas de los balcones donde una vez iniciado el proceso de corrosión del hierro no se lo puede frenar.

El hierro en su interior al oxidarse aumenta su volumen y se produce la rotura del material que lo recubre, desprendiéndose con el tiempo y cayendo al vacío.

También es necesario impermeabilizar la unión entre los marcos de las carpinterías exteriores y el solado del balcón. Son lugares por donde puede entrar agua y comenzar con el proceso corrosivo en los hierros que forman la estructura de hormigón del voladizo que es el balcón.

Un buen mantenimiento de la baranda será, una vez eliminado el óxido, por dos manos de antióxido mínimo y tres o cuatro manos de esmalte sintético, o también se pueden aplicar los productos llamados simultáneos, donde cada capa es antioxidante y pintura propiamente dicha.

Existen también fisuras en la unión del solado con el material del frentín por donde también se puede filtrar el agua y comenzar, como se dijo antes, el proceso corrosivo.

En los balcones de libre escurrimiento, esta situación acelera el proceso corrosivo.

También existen fisuras en el frentín y paralelas al balcón. Estas son el resultado de la diferente dilatación entre la losa de hormigón y el contrapiso.

Es posible también observar rajaduras en el techo y el piso del voladizo transversales al balcón y que se prolongan en forma vertical al frentín. Estas últimas se producen por dilataciones en el hormigón e indican deficiencias en los hierros estructurales utilizados.

En el caso de los edificios antigüos donde por lo general las barandas son de hierro macizo siendo el proceso corrosivo de éstos menos notorios que en las barandas actuales que son por lo general planchuela de hierro y caño estructural del mismo material.

Un balcón no debe ser un depósito de lo que sobra en el departamento.

En aquellos edificios de hormigón armado pueden existir osquedades en el hormigón que son apreciables a simple vista. Los causa generalmente el mal llenado de los encofrados durante el proceso de construcción.

En las vigas, en las columnas y en la unión de vigas con columnas es donde comúnmente se aprecian estas osquedades.

No existe peligro estructural de estas osquedades, pero sí deben taparse para evitar la corrosión de las armaduras sea por el ingreso de agua o el óxido de carbono contenido en el aire.

También puede darse el caso, en este tipo de edificios, la aparicion de grietas y fisuras, que si están al exterior aparecen manchas color óxido e indican que la armadura se está corroyendo. Este es el comienzo de la rotura de la estructura.

En estos casos deben reparase la estructura con fosfatizantes, puentes de adherencia entre el hormigón existente y el nuevo a proveer y finalmente mortero para hormigones.

Todos estos productos deben ser de la misma marca a fin de evitar incompatibilidades.

 

IMPERMEABILIZACION

La impermeabilización suele darse en el solado de la terraza, el solado de los balcones, los revoques de todos los muros al exterior o el sellado de las uniones entre la mampostería y los marcos de las carpinterías.

No son menores los problemas que el agua origina en los cielorrasos de las unidades funcionales de los últimos pisos de un inmueble.

Uno de los problemas observables es que el agua en el cielorraso nunca está por debajo de la falla producida en la terraza. Puede estar cuatro o más metros desde donde se observa la mancha que deja el agua.

Muchas veces existen Unidades funcionales que están retiradas de la Línea Oficial y tienen una terraza de uso exclusivo. Estas son accesibles y cualesquiera sea el tipo de solado, presentará rajaduras.

Al estar el solado expuesto a las variaciones de temperatura , las rajaduras se abren y es por esos lugares donde se produce el ingreso del agua que perjudica a la unidad funcional ubicada inmediatamente abajo.

Puede darse el caso de un solado de baldosas que no tenga juntas de dilatación y comience a levantarse.

Las juntas de dilatación deben ser perimetrales y además en paños de aproximadamente 9 m2. Cuando en estas juntas se vierte asfalto, este se cuartea debido a las diferencias de temperatura y comienzan los problemas por el ingreso del agua.

Es preferible en estos casos poner junta de material epoxi, si bien son más onerosas, pero acompañan mejor los movimientos de dilatación y contracción.

Es muy común en las terrazas transitables con baldosas coloradas colocarlas a junta abierta utilizando morteros cimenticios. En estos casos es necesario impermeabilizar con bloqueadores hidrostáticos la junta entre baldosas.

A veces esto último no es suficiente y es necesario levantar el solado para cambiar la membrana asfáltica dado que la gotera existe siempre que haya alguna falla en la membrana.

La membrana deja de actuar como  hidrófugo por envejecimiento del material impermeabilizante, desprendimiento o rotura en los muros perimetrales y rotura en las uniones con los caños de descarga pluvial.

El problema puede estar en el desprendimiento del revoque de los muros perimetrales de la terraza o en las uniones del material que rodea a los caños que salen encima de la terraza.

Otras terrazas transitables pueden estar recubiertas con membranas que deben ser transitables.

Las membranas transitables tienen una capa geo-textil, van pegadas en toda su superficie a una base de pintura asfáltica aplicada previamente y es necesario luego de aplicadas pintarlas con algún tipo de pintura impermeabilizante. Es una buena práctica proceder a su repintado al menos cada dos años. Se recomienda utilizar colores claros dado que éstos ayudan a reflejar los rayos solares.

Aquellas terrazas que no son transitables se las suele cubrir con una membrana cuya cara vista tiene foil de aluminio. Estas membranas son para terrazas no transitables.

No olvidemos que aunque la terraza sea no transitable y se recubra con membrana con foil de aluminio, son muchos los que por ella transitan, por ejemplo los colocadores de video cable, etc.

Dado los diferentes costos entre unas y otras, muchos edificios cubren sus terrazas transitables con membranas no transitables, dañando el foil de aluminio y dejando el asfalto a la vista.

El asfalto se cuartea con las diferencias de temperaturas y comienza a producirse los ingresos de agua por las rajaduras en el mismo.

En todos los casos en que se coloquen membranas es necesario levantarlas 30 cm. por la pared perimetral de la terraza.

Es de buena práctica profesional colocar en la terraza caños galvanizados en forma perpendicular al solado y hasta la profundidad del contrapiso. El remate superior de éstos se hará con un sombrerete y la unión con el material del solado estará perfectamente sellada. Esta operación debe repetirse en paños de por lo menos 10 m2.

Esto ayuda a ventilar el techo sobre la unidad funcional en el último piso dado que siempre la losa estará sometida a la circulación de pequeñas corrientes de aire durante todo el año.

Muchos propietarios abren en sus muros medianeros vanos al exterior. En estos casos siempre existirán problemas de ingreso de agua, dado que cuando se concibió el inmueble no se pensó en tales vanos.

El revoque de una pared exterior está sometido a los agentes climáticos, como la lluvia, las radiaciones solares, los contaminantes y las fallas que puedan existir en el material que les sirve como base.

los revoques se descascaran, se engloban, se pican y aparecen grietas y fisuras independientemente del tipo de mortero utilizado.

Resolución Nro 576/14 

Fachadas Registradas

Se deberán presentar “Informes Técnicos” y “Certificados de Conservación” en forma digital con un aplicativo web

 

Disposición Nro 1541/14

Certificado de Edificio Seguro

Deben cumplir con las disposiciones legales en materia de seguridad edilicia, para evitar riesgo o daños a la vida y salud de los consorcistas.

Hay un certificado que se entrega cuando Existe total cumplimiento de la normativa y otro de No conformidad o incumplimiento.

Básicamente el GCBA controlará Ordenanza y disposición sobre matafuegos, ascensores, tanques, calderas, desinsectación y luces de emergencia, semáforos cocheras, puesta a tierra, verificará amenities, salas de gas, luz, máquinas etc.

 

Ley 4877/78 BO 4 y 5/2/14

Los equipos de aire acondicionado, sólo se permite agregados en las fachadas cuando no afecten la composición de la arquitectónica del edificio y la estética del lugar. No se permiten en planta baja que se acusen al exterior y que no sobresalga más de 30 centímetros de la línea de fachada.

los edificios nuevos ya deberán contar con lugares apropiados para su instalación.

Se cuenta con 2 años de tiempo para su readecuación a la norma.

la Ley 4878 prohibe que motores enrolladores de cortinas asomen de la línea exterior de las fachadas.

 

INSTALACIONES ELECTROMECANICAS

Pueden ser las correspondientes a bombas de agua y medios de elevación.

El material de las cañerías de aspiración e impulsión de las bombas es hierro galvanizado o bronce y deben llevar válvula o llave de paso en la aspiración y una válvula de retención en la impulsión.

Con el objetivo de evitar vibraciones a la salida de la bomba, se debe colocar una junta que normalmente es un caño de goma reforzado, unido a la cañería mediante abrazaderas.

La cañería de impulsión no debe estar nunca embutida en el muro divisorio.

El equipo de bombeo debe estar separado por lo menos 80 cm. de la pared.

El equipo de bombeo se elige en función del caudal a elevar y de la altura manométrica.

Esta altura es la suma de la altura geométrica más una altura por las perdidas de carga debidas a válvulas, curvas y rozamiento en la cañería.

El caudal de las bombas debe ser tal que permita el llenado de tanques de reserva en un lapso de tiempo que varía entre una hora y cuatro horas.

La ordenanza Nro 49.308 y su decreto reglamentario Nro 220/96, se ocupan de la conservación de ascensores.

Existe y así debe ser en cada consorcio, un libro llamado “Libro de ascensores” donde el conservador registra el o los inconvenientes encontrados en la visita mensual a las instalaciones del ascensor.

Este libro debe ser chequeado por el Administrador en su visita al consorcio a los efectos de notificarse de lo alli escrito y resolver en consecuencia.

Estamos hablando de un medio de transporte que puede traer, por su mal funcionamiento, muchísimos problemas al consorcio.

Se reitera la verificación mensual de los escritos por el conservador en el Libro de ascensores.

 

INSTALACIONES CONTRA INCENDIO

En el proyecto de una instalación contra incendio, puede adoptarse entre: la alimentación directa de las bocas para magueras o por medio de un tanque de reserva.

La primera de ellas tiene la ventaja de posibilitar disponer siempre de agua ya que se toma directamente de la red pero el inconveniente es que puede faltar agua en la red de distribución o ser su presión muy baja. En estos casos la cañería se seca debiendo estar sus mangueras y lanzas en buen estado y en lugar visible y de fácil acceso.

En el segundo caso tenemos asegurada la presión en la cañería pero sólo limitado a la capacidad del tanque y por lo tanto por un tiempo mucho menor al anterior. También las mangueras y lanzas deben estar en buen estado de conservación, en lugar visible y de fácil acceso.

Cuando se proyecta un edificio independientemente del uso a asignarle, es muy importante el correcto diseño de la instalación contra incendio.

Cualesquiera sea la alimentación de agua elegida, los elementos de extinción deben mantenerse en buen estado de conservación.

Estos elementos son los matafuegos, según el tipo de fuego a apagar, las mangueras y los rociadores.

En caso de utilizarse una instalación no prevista en el código de Edificación de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el profesional a cargo de la instalación deberá entregar un pormenorizado detalle del equipo con la indicación de la norma nacional o internacional a que se ajusta.

Los matafuegos deben colocarse a razón de uno cada 200 m2 de superficie de planta. Esto es indicativo y según el uso puede requerirse una mayor cantidad.

Los matafuegos deben tener sus cargas y pruebas hidráulicas en fecha como así también la indicación del tipo de fuego para el cual son aptos.

Los matafuegos deben colocarse en lugar visible y a una altura que permita fácilmente su retiro.

Deben tener una chapa posterior y un martillo para romper el vidrio en caso de estar en un gabinete.

Los hidrantes deben estar completos y las mangueras bien enrolladas. Una manguera no se enrrolla de cualquier forma y son los encargados los que deben saber hacerlo dados los cursos que hacen.

Es conveniente estirar las mangueras por lo menos dos veces al año y dejarlas colgando a los efectos de evitar el cuarteamiento del material con que está hecha.

Los rociadores son pequeños dispositivos colocados suspendidos del cielorraso provistos de un fusible que se acciona, por fusión, cuando la temperatura aumenta. Cada rociador cubre en forma de lluvia una superficie próxima a los 10 m2.

En la Ciudad de Buenos Aires está en vigencia la Ordenanza Nro 45.425 publicada en 1992, relativa a los medios exigidos de salida para incendio.

El Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires, en su Art. 4.12 cuyo título es “De la protección contra incendio”, dice en parte el comienzo del Art. 4.12.1.0 lo siguiente: ” La protección contra incendio comprende el conjunto de condiciones de construcción, instalación y equipamiento que se deben observar tanto para los ambientes, como para los edificios, y aun para los usos que no importen edificios y en la medida que esos usos lo requieran”.

Los objetivos que con estas medidas persiguen son:

  • Dificultar la gestación de incendios
  • Evitar la propagación del fuego y efectos de gases tóxicos
  • Permitir la permanencia de sus ocupantes hasta la evacuación
  • Facilitar el acceso y las tareas de extinción del Personal de bomberos

La disposición Nro 415/2011 s/ Instalaciones fijas contra incendio, establece los siguientes requerimientos

  • Cada edificio debe tener un plano de cada planta
  • Libro que proveerá el mantenedor
  • Obligación de efectuar un mantenimiento anual de estas instalaciones
  • Realizar un control trimestral
  • Exhibir el certificado de operatividad, otorgado por el mantenedor y el duplicado del mismo debe ir al libro de actas.
  • Esta tramitación la realiza el mismo mantenedor

Resolución Nro 32 Matafuegos Registrados

  • Se implementa código QR en tarjetas de matafuegos
  • Código de almacenamiento de información.
  • Empresa
  • Fecha de fabricación
  • Fecha de vencimiento del extintor
  • Fecha de vencimiento del mantenimiento
  • Agente extintor
  • Capacidad extintora
  • Identificación del inmueble
  • Número de tarjeta
  • Código “QR”

INSTALACIONES SANITARIAS

Sean éstas de provisión de agua fría y caliente o de desagües cloacales.

Las instalaciones sanitarias de cada unidad funcional en un edificio destinado a viviendas, deben ser completas e independientes.

Esto significa que cada artefacto de cada unidad funcional debe desaguar directamente en la cañería de descarga que, juntamente con la de ventilación serán comunes al edificio.

Cuando un inmueble se subdivide en propiedad Horizontal conforme lo reglado en el nuevo Código Civil y Comercial,  cada unidad funcional es considerada una vivienda independiente, pero sus instalaciones sanitarias son consideradas comunes con el resto de las estructurales del edificio, por lo tanto cada propietario no podrá modificar las instalaciones que están dentro de su unidad funcional sin la autorización del consorcio en las mayorías correspondientes.

Es recomendable revisar el correcto escurrimiento de los líquidos cloacales en las cañerías colectoras  y troncales del edificio por lo menos una vez al año.

También es recomendable y con mayor frecuencia hacerlo en las cañerías ubicadas dentro de cada unidad funcional.

En los baños, son la unión entre el solado y el zócalo o entre solados, lugares por donde se filtra el agua con facilidad y origina humedades en el cielorraso de la unidad funcional por debajo.

Los cuadros de ducha es otro lugar por donde puede filtrarse el agua, apareciendo manchas de humedad en paredes de dormitorios o placards lindantes con estos baños.

Es recomendable estar atentos a la aparición de la menor falla dado que este tipo de instalaciones requiere para su reparación varios gremios  y sus costos son elevados.

 

TANQUE DE RESERVA

Este es en la mayoría de los edificios una estructura de hormigón armado con los mismos problemas que los enumerados en el primer punto, pero con el agravante de que esta estructura está siempre con agua en su interior.

Cuando el tanque de reserva tiene pérdidas de agua, éstas son por lo general por fisuras que a la larga corroen los hierros estructurales, produciendo por lo tanto daños en el hormigón.

También aparecen pérdidas por los cierres de las tapas de inspección. Una cara de éstas siempre se encuentra sumergida en agua y genera corrosión si no tiene el correcto recubrimiento.

Cuando se procede a la limpieza del tanque, que es obligatoria dos veces al año, debe asegurarse la estanqueidad en el interior y la de las tapas de inspección.

No se trata solamente de retirar el agua, limpiar y volver a llenar.

Recordemos la Ordenanza Nro 45.593, relativa a la limpieza y desinfección de los tanques de agua, publicada el 13/03/1992.

La misma en su Art. 1ero dice “Estableciéndose la obligatoriedad de la limpieza semestral de los tanques de agua destinada al consumo humano, en aquellos inmuebles que consten de más de una unidad de vivienda”.

La Disposición Nro 3882 de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor del 01/10/2010, en sus Art. 1, 2, 3 y 4 dice:

Art 1: “Créase el Libro de Control Sanitario y Agua Potable a fin de efectuar el registro de la limpieza y desinfección de tanques de agua potable en inmuebles que consten de más de una unidad de vivienda en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y que se encuentran afectados por el régimen de Propiedad Horizontal comprendidos en la Ley 13512 y Ley 3254/09 del GCBA y su decreto reglamentario a fin de satisfacer las necesidades de control.”

Art.2: El libro referido en el artículo primero deberá constar de una apertura ante Escribano Público asentando el inmueble en cuestión, la fecha de apertura, el uso que se le dará al mismo y la cantidad de folios a los fines de luego presentarlo para su rubrica.

Art.3: El libro deberá contener: a) el nombre de la empresa prestadora del servicio de limpieza y desinfección de agua potable, b) el número de  registro ante la Dirección general de política y Control Ambiental, de la empresa que realizó el servicio de limpieza y desinfección, c) la fecha en que se realizó la limpieza y desinfección del tanque de agua potable, d) el resultado del análisis del agua potable, e) la firma del Director Técnico , f) la firma del Administrador o representante Legal del Consorcio.

Art.4: Establécese que para dar cumplimiento “Libro de Control Sanitario y Agua Potable” tendrá como vencimiento transcurridos los sesenta días a partir de publicada la presente.

Hoy en día estos problemas se han vuelto menos frecuentes dado que los tanques de hormigón armado se han cambiado por los de acero inoxidable, polietileno, etc. que son de mucha mayor facilidad de limpieza y conservación.

 

INSTALACION DE GAS

En muchos edificios,  por problemas de costos han suprimido el servicio de calefacción.

Los propietarios colocan por lo tanto equipos individuales de calefacción en su mayoría a gas. Se trata de las estufas de tiro balanceado y a su vez lo suelen hacer con una cañería exterior de hidrobonz para gas, por lo general de 3/8″ de diámetro desde el artefacto o acometida de gas más próxima.

Sin embargo, esto No es permitido por la empresa que abastece de gas domiciliario la Ciudad de Buenos Aires.

Debe hacerse la instalación con cañerías epoxi y en un recorrido inferior a los 30 cm. utilizando el caño antes mencionado. A su vez debe contar con la ventilación requerida.

La sala de medidores del edificio debe ser un local ventilado y realizado con material incombustible, lejos de instalaciones que impliquen riesgos de chispas. Debe ser también de fácil acceso y estar destinada solamente a alojar los medidores.

La sala de medidores a su vez debe estar cerrada con puerta de chapa metálica de doble contacto que se abra desde el exterior.

La sala de medidores no puede estar ocupada con otras cosas sobrantes del edificio.

La iluminación debe ser adecuada con luminarias del tipo anti llama.

 

INSTALACIONES ELECTRICAS

Cuando se diseña la instalación eléctrica de un inmueble se hace bajo determinados parámetros de consumo y es en función de la potencia eléctrica a suministrar a cada unidad funcional, que resultan la cantidad de circuitos eléctricos que surgen para cada unidad funcional.

Un circuito eléctrico es toda línea de energía eléctrica que va desde los interruptores en el tablero seccional hasta el lugar donde se conectan los aparatos que consumen energía.

Toda instalación eléctrica debe estar conectada a tierra y ésta conexión debe ser de fácil acceso.

Las instalaciones de fuerza motriz son las que accionan motores. Estos son las bombas de agua, ascensores, etc.

A su vez las unidades funcionales deben contar con llave interruptora general disyuntor diferencial y interruptores diferentes, llaves térmicas para iluminación y para consumo pesado de equipos aire acondicionado y un tercero para artefactos eléctricos de consumo.

Todos estos elementos son responsabilidad del consorcio a partir de la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial el 1/8/2015.

Cabe recordar la revisión de las luces de emergencia en los diferentes pisos y sectores de evacuación.

 

SEÑALIZACIONES

Las Señales de seguridad tienen por objeto indicar situaciones relacionadas con los lugares de trabajo y definen colores, formas esquemas y dimensiones para lograr una mejor protección de los que trabajan, y de los terceros que viven o circulan en un edificio.

Hay señales de:

  • Prohibición, de forma redonda y colores rojo y blanco. Son “prohibido fumar” y “agua no potable”.
  • La señal de “Prohibido fumar” debe estar en el acceso a la sala de medidores de gas.
  • Informativas: de forma rectangular y colores verde y blanco, Son equipos de 1eros auxilios y indicadores de medios de salida.
  • Advertencia: de forma triangular y colores amarillo y negro. Son “riesgo materiales inflamables”, y “choque eléctrico”.
  • La señal de choque eléctrico debe estar en el acceso a la sala donde está la maquinaria de cada ascensor y tableros.
  • Equipos contra incendio, de forma rectangular y colores rojo y blanco. Son las de “boca de incendio equipada” y “Extintor de incendio”.

 

PINTURAS INTERIORES

Son las correspondientes a las partes donde se circula.

Los hongos aparecen debido a la poca aislación de los muros y/o por la humedad generada en el interior de los locales. El vapor se condensa y el agua en estado de vapor pasa al estado liquido.

La condensación del vapor de agua en el interior de un muro hace que aparezcan globos en la pintura.

Los hongos se desarrollan en medios ácidos si hay calor y humedad. Estos crecen cerca de los techos donde no hay casi circulación de aire y en el interior de los placards. Se recomienda colocar rejillas de ventilación en las puertas de placards tanto en la parte superior como en la inferior.

El vapor genera presiones en todas direcciones y sentidos y se condensa al chocar con una superficie fría. Esto último es importante observarlo en las caras interiores de los vidrios temprano en la mañana, en dormitorios y durante el invierno.

 

HUMEDAD DE CIMIENTOS

La humedad ascendente se produce porque hay materiales empleados en la construcción que son porosos. El agua se trasladó por vasos capilares desde las partes húmedas hacia las más secas.

Esto se puede observar en los muros del sótano y en los muros de aquellas unidades funcionales ubicadas en planta baja donde no existe sótano por debajo de ellas. Todos los muros en contacto con el terreno natural tienen aislaciones horizontales y verticales que se deterioran con el transcurso del tiempo permitiendo el ascenso del agua por capilaridad.

Cuando se observa este fenómeno , lo primero a hacer es confirmar el origen del mismo.

Debe verificarse la existencia o no de caños de provisión de agua, de caños pluviales en el contrapiso, de caños de calefacción, etc.

Confirmada la no existencia de éstos o el buen estado de los mismos, debe pensarse en que el agua provenga del suelo.

En estos casos se recurre a la inyección de siliconas que forman una nueva franja impermeable en la parte inferior de los muros, saturando los capilares de los ladrillos y morteros.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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