El mantener un edificio significa realizar ciertos trabajos, pero…¿Qué tareas realizar? ¿Con qué urgencia?, etc, surgen de un «Diagnóstico de situación.
¿Quién puede y debe hacer un diagnóstico de situación? Sólo un profesional de 1° Categoría según lo observado en el lugar, más lo informado por los mismos propietarios y hasta el encargado del edificio.
Hecho el «Diagnóstico de situación», corresponde hacer entonces una planificación ya que en la etapa previa se han definido las tareas a realizar y el profesional ha determinado su estado de conservación y el grado de priorid
ad en la reparación.
De la combinación del estado de conservación y de la urgencia de la reparación surge la «Tarea Crítica» y todas las subsiguientes.
Luego del Diagnóstico y de la Planificación viene la etapa de ejecución, control y gestión por parte de la Administración.
Es importante el control de las tareas que sólo puede realizarlo un profesional de 1° Categoría.
Así el Art. 11 de la Ley 3254 del GCBA, establece que «Los Administradores de consorcios no pueden contratar ni someter a la consideración del consorcio los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras que no reúnan los siguientes rquisitos:
Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga.
- Nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la inscripción en AFIP y ANSES del prestador del servicio o contratista.
- Descripción detallada de precios de los materiales y de la mano de obra por separado.
- El plazo en que se realizará la obra o se prestará el servicio.
- Si se otorga o no garantía y en su caso, el alcance y duración de la misma.
- El plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el precio.
- Seguros de riesgo del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de resp. civil.
- Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio.
- El Administrador debe solicitar original de los comprobantes correspondientes y guardar en archivo los mismos.
- En aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar daños mayores el Administrador podrá exceptuarse del cumplimiento de los requisitos precios en éste artículo limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto.»
Dos son los tipos de mantenimiento que se deben hacer en un inmueble:
- Mantenimiento Preventivo: Es aquel planificado en el tiempo.
- Mantenimiento Correctivo: Podemos definirlo como aquel que se realiza cuando acontece un desperfecto o un problema. Este mantenimiento imprevisto es mitigado en función de haber efectuado un correcto plan preventivo.
